Este pasado miércoles 22 de abril, entraba en vigor el Real Decreto-ley 15/2020 de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, acordando, entre otras medidas, la moratoria en los arrendamientos para uso distinto de vivienda que es precisamente a la que nos vamos a referir a continuación.

Lo determinado en la llamada “moratoria” de arrendamientos para uso distinto de vivienda es similar a lo establecido hace unas semanas para los alquileres de vivienda y se aplicará siempre que no se hubiera llegado a un acuerdo entre las partes en cuanto al aplazamiento del pago o la reducción de la renta.

Al igual que en el Real Decreto que establece la moratoria para el arrendamiento de vivienda, lo que se prevé es que el arrendatario pueda dejar de abonar la renta al arrendador durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas, así como las mensualidades sucesivas, sin que dicha moratoria pueda prolongarse másallá de transcurridos cuatro meses desde que concluya dicho estado. Debiendo tener en cuenta, por un lado, que el aplazamiento o moratoria previsto en este Real Decreto se aplicará sin que la parte arrendadora pueda aplicar penalización, ni devengar intereses de ningún tipo; y,por otro lado, que las mensualidades que resulten impagadasserán prorrateadas en los meses de los dos años siguientes, a contar desde la finalización del estado de alarma o de transcurridos los cuatro meses antedichos. En caso de que el plazo que le reste al contrato para su finalización sea inferior a los dos años, se prorrateara entre los meses que falten.

Este Real Decreto distingueentre que el arrendador sea empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor, entendiendo este último, igual que en el caso de arrendamiento de vivienda, aquella persona física o jurídica que seatitular de más de diez inmuebles (urbanos), excluyendo garajes y trasteros, o con una superficie construida superior a mil quinientos metros cuadrados, y por otro lado que el arrendador sea distinto a cualquiera de los anteriores, por ejemplo que el arrendador solo sea propietario de inmueble arrendado.

En el primer caso, los arrendatarios podrán solicitar la moratoria a su arrendadoren el plazo de un mes desde el 23 de abril, aplicándose ésta de forma automática durante el periodo en que dure el estado de alarma y hasta los cuatro meses posteriores desde que cese el mismo (el arrendador tendría la obligación de aceptarla).

En el segundo caso, es decir, cuando el arrendador sea un pequeño propietario, deberá solicitarse en el mismo plazo de un mes, pudiendo pedir el aplazamiento o una rebaja de la renta, con la posibilidad disponer de la fianza entregada por el arrendatario para el pago total o parcial de alguna o algunas de las mensualidades de renta. El arrendatario tendrá la obligación de reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde que llegaron al acuerdo o,en caso de que el plazo para la finalización del contrato fuera inferior, el plazo máximo será el que reste de vigencia.

Considero que existe una falta de concreción, pues, en este segundo caso, la norma no aclara si existe obligación del arrendador de aceptar la medida.

REQUISITOS DE LOS ARRENDATARIOS Y ACREDITACION DE LOS MISMOS

En caso de que el arrendatario sea un autónomodeberá cumplir con lo siguiente: estar afiliado y en situación de alta en el momento en que se declaró el estado de alarma (14 de marzo) en el Régimen Especial Seguridad Social como Trabajador Autónomo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o en alguna de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

En el supuesto de que el arrendatario sea una pyme,deberá cumplir con los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:

  • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
  • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
  • Que el numero medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta

Así, además de lo anterior e independientemente de que el arrendatario sea autónomo o pyme, su actividad deberá haber quedado suspendida como consecuencia de la pandemia o, en caso de que no exista tal suspensión, que haya sufrido una reducción en la facturación como mínimo de un 75 por ciento en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior; la suspensión de la actividad se podrá acreditar con un certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano correspondiente de las Comunidades Autónomas, partiendo de la declaración de cese de actividad declarada por el empresario, y la reducción de la actividad se acreditara mediante la presentación de una declaración responsable, haciendo constar una reducción de la facturación en los términos señalados anteriormente.

RESPONSABILIDAD

Para terminar, se debe tener en cuenta que en caso de que el arrendatario se haya beneficiado de la moratoria explicada, no reuniendo los requisitos mencionados, su arrendador podrá exigirle los daños y perjuicios que le hayan sido producidos, así como de todos los gastos que se le hayan generado por la aplicación de estas medidas excepcionales. 

Pablo Asís Noguera

Cofundador Menslex Abogados